เป็นเจ้าของทรัพย์ แต่ไม่ได้ครอบครองอยู่ในขณะนั้น

กรรมสิทธิ์ในห้องเป็นของผู้ให้เช่า แต่ระหว่างสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองและใช้ทรัพย์ตามข้อตกลง การค้างค่าเช่าทำให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกและเรียกหนี้ ไม่ได้แปลว่ามีสิทธิขนของ ยึดทรัพย์ หรือใช้กำลังกลับเข้าห้องได้ทันที

สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ชั่วระยะเวลาหนึ่ง ผู้ให้เช่าจึงต้องแยกสิทธิในกรรมสิทธิ์ออกจากวิธีเอาการครอบครองกลับคืน

เมื่อผู้เช่าค้าง ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเช่า บอกเลิก และฟ้องขับไล่ แต่การล็อกห้อง ตัดระบบสาธารณูปโภค หรือขนทรัพย์ออกเองอาจก่อความรับผิด หากทำเกินเงื่อนไขสัญญา รบกวนการครอบครอง หรือทำให้ทรัพย์สูญหาย

ต้องบอกกล่าวและเลิกสัญญาให้ถูกต้อง

มาตรา 560 กำหนดหลักการบอกกล่าวเมื่อผู้เช่าผิดนัดค่าเช่า โดยกรณีชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่านั้น ต้องให้เวลาอย่างน้อยสิบห้าวันก่อนบอกเลิก ส่วนสัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลาต้องพิจารณาการบอกกล่าวตามมาตรา 566 ประกอบมาตรา 570

เมื่อสัญญาสิ้นสุดแล้ว หากผู้เช่าไม่คืนทรัพย์ ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าค้าง และค่าเสียหายจากการครอบครองต่อ แต่การบังคับให้ออกจากพื้นที่ควรทำผ่านคำพิพากษาและเจ้าพนักงานบังคับคดี เว้นแต่มีการส่งมอบคืนโดยสมัครใจชัดเจน

การยึดสิ่งของผู้เช่าเพื่อหักค่าเช่าไม่ใช่สิทธิทั่วไป ต้องมีฐานกฎหมายหรือกระบวนการยึดทรัพย์ การนำของไปขายหรือทิ้งอาจเสี่ยงทั้งละเมิดและความรับผิดทางอาญาตามพฤติการณ์

แนวฎีกาและข้อสัญญาที่ทำให้ผลเปลี่ยน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2535 เคยพิจารณาข้อสัญญาที่ให้อำนาจผู้ให้เช่าตัดน้ำไฟเมื่อค้างค่าเช่าและวินิจฉัยตามพฤติการณ์เฉพาะว่าไม่เป็นละเมิด แนวนี้ไม่ควรถูกอ่านว่าเจ้าของห้องทุกคนตัดน้ำไฟได้ เพราะต้องดูข้อความสัญญา การแจ้งเตือน ความสุจริต และผลกระทบจริง

จุดชี้ขาดจึงอยู่ที่สัญญามีเงื่อนไขชัดหรือไม่ ผู้เช่าค้างจริงเท่าใด มีการบอกกล่าวครบหรือยัง สัญญาสิ้นสุดแล้วหรือไม่ และผู้เช่าได้ส่งคืนกุญแจหรือทรัพย์โดยชัดแจ้งหรือยัง

หลักฐาน ทำเอกสารการเช่าให้ครบทั้งสองฝ่าย

เก็บสัญญา รายการทรัพย์ ภาพสภาพก่อนเข้า หลักฐานชำระค่าเช่าและประกัน แชตทวงถาม หนังสือบอกกล่าว และหลักฐานการส่งถึงผู้รับ

ก่อนเข้าตรวจหรือรับคืน ควรนัดหมายเป็นลายลักษณ์อักษรและทำบันทึกส่งมอบพร้อมภาพ หากมีทรัพย์ผู้เช่าเหลืออยู่ ให้ทำบัญชีและแจ้งรับคืน ไม่ควรสรุปเองว่าเป็นของทิ้ง

ผู้เช่าที่ถูกล็อกห้องควรเก็บภาพกุญแจ หนังสือหรือข้อความจากผู้ให้เช่า รายการทรัพย์ภายใน และค่าเสียหายที่เกิดขึ้น โดยหลีกเลี่ยงการงัดหรือใช้กำลังตอบโต้

ผู้ให้เช่าควรส่งหนังสือให้ชำระภายในกำหนด บอกเลิกให้ชัด เจรจาวันย้ายออกและยอดหนี้ หากไม่สำเร็จจึงฟ้องขับไล่และเรียกเงิน ส่วนผู้เช่าควรเสนอแผนชำระหรือวันส่งคืนที่ทำได้จริงและขอทำบันทึกคืนห้อง

หากมีเหตุฉุกเฉิน เช่น น้ำรั่ว ไฟไหม้ หรืออันตรายต่ออาคาร การเข้าพื้นที่อาจมีเหตุจำเป็นต่างจากการเข้ายึดเพราะค้างค่าเช่า จึงต้องบันทึกเหตุ ผู้ร่วมตรวจ และการจัดการทรัพย์ให้โปร่งใส

สรุป

ผู้เช่าค้างค่าเช่าทำให้เกิดสิทธิเรียกหนี้และเลิกสัญญา แต่ไม่เปิดทางให้ผู้ให้เช่าใช้วิธีใดก็ได้ จุดชี้ขาดคือเงื่อนไขสัญญา การบอกกล่าว สถานะการครอบครอง และวิธีเอาทรัพย์คืน การเดินตามขั้นตอนอาจช้ากว่า แต่ลดความเสี่ยงถูกฟ้องกลับ

ก่อนล็อกห้อง ตัดสาธารณูปโภค หรือขนทรัพย์ ควรให้ทนายตรวจสัญญาและหนังสือบอกกล่าว ส่วนผู้เช่าที่ถูกกีดกันควรตรวจสิทธิและรวบรวมรายการความเสียหายก่อนตอบโต้